【不動産鑑定士の仕事】
不動産鑑定士の仕事の主なものは、不動産の価格を示すことです。
その価格を基にした付随的な業務として、最近は不動産の調査分析や不動産有効利用、開発計画の策定等のコンサルタントと業務が広がっています。
鑑定評価書の利用方法は様々です。
定期的な鑑定評価のひとつとして、国や都道府県が行う「地価公示」や「都道府県地価調査」「相続税標準地・固定資産税標準宅地の評価」があります。そのほかにも公共用地の取得に伴う評価や裁判上の評価、相続財産の評価、不動産の担保評価なども行っています。
【不動産の売買】
土地や建物を売りたい、あるいは買いたい時に適正な価格をお知らせできます。不動産鑑定評価書は、不動産鑑定士がその対象不動産に対する十分な調査・分析を尽くした後に、適正と判定した価格を記した書面です。不動産購入前に鑑定評価書を取得しておくことは、買主が購入前調査を”過失なく”行ったことの証にもなるものです。特に工場や工場跡地などの売買の際など、「購入前調査」の実施として、不動産鑑定を依頼することをお勧めいたします。
たとえば以下のケースでは「適正な価格」による売買が要請されるため、不動産鑑定士による価格の査定が有用です。ケース１長年個人（会社社長個人名義）から借りてきた会社建物の敷地（土地）を会社が買い取る場合ケース２長年会社に会社建物の敷地として土地を貸していたが、個人（会社社長個人）が建物を買い取る場合
【適正賃料の評価】
近年、土地の賃料（地代）や建物の賃料（家賃）についての適正賃料の評価依頼が、民間・公共ともに増えています。民間にあっては特に事業用定期借地権設定契約のまき直し（更新ではなく新規契約になるため）のためのご依頼が、公共にあっては特に継続中の貸地にかかる賃料見直しのご依頼が、それぞれ多いように思います。
不動産賃貸借契約の内容は、個別性が強く、土地の利用履歴や契約の経緯なども複雑に絡み合っているため、適正な地代または家賃の査定に当たっては、特に慎重な調査・分析を行ってまいります。
特に・事業用定期借地契約の更新の時期が近い、・賃貸している店舗や事務所、倉庫等の賃料が著しく安いと感じている、・賃借している店舗や事務所、倉庫等の賃料の減額を交渉したいと考えている、といったケースに適正賃料の評価は有用です。賃料について悩みがあれば、満足のいく対応ができると信じておりますので、ぜひご相談下さい。
【不動産の担保評価】
お手持ちの不動産を担保に、事業資金などを借りるとき、鑑定評価書があれば借りられる金額の予想がつくなど便利です。逆に担保に取る場合には、評価額がはっきりしていることが絶対条件です。
【不動産の有効活用】
不動産をもっと有効に利用したい…こんなときには不動産のエキスパートとして、広く個人又は企業様を対象に、お手持ちの資産を守り育てるために土地の有効利用・調査分析・不動産に関する各種コンサルティングができます。
【土地活用と資産の組み換え】
土地活用は何も賃貸アパートを建設することだけではありません。その土地にマッチした付加価値を創造させることができる土地活用であれば成功するでしょう。しかしそうした可能性が無いと判断した場合には資産を”組み換える”ことが最善の土地活用といえるでしょう。
そして従来の土地に建物を建てるにしても、資産の組み換えを行うにしても、「不動産のプロ」たる不動産鑑定士の判断が有用であるものと考えております。
資産の組み換えはあくまでも目的達成のための手段（ツール）であって、相続・事業承継・借地人やテナントとのトラブル、不動産の戦略的管理、固定資産税・所得税・法人税・相続税などの税金対策、借入金返済等々の目的（悩み事・困り事）に応じた適切な方法を選択、実行する、その手助けとなるのが不動産鑑定士によるアドバイザリーです。
【公共用地の取得】
適正な価格での売買が公共事業の円滑な推進の鍵を握っており、不動産の価格の適正化が社会に与える影響も大きく、重要なポイントとなっています。
しかし、公共事業における価格というものは、需要供給が価格を決定することを大前提とした場合、供給の側面で非弾力的な場合が多く、担当の方々にも常に悩みの多い問題かと思われます。
【相続の際の資産評価】
相続税法上は不動産の価額を相続税評価額によって課税するので、直接的には鑑定評価を必要としません。しかしながら、遺産を相続人が分割する際、相続税評価額や固定資産評価額は時価ではないため、公平な分配のため時価による把握が必要となり、不動産の鑑定評価が活きてきます。
【企業保有不動産の時価評価（CRE戦略）】
会計基準の国際化に伴い、企業活動の資源である企業保有不動産について、より厳格かつ適切な不動産の保全が必要となり、株主・債権者等の利害関係者に対する説明責任がより強まっていく傾向にあります。
財務諸表への開示義務の有無にかかわらず、不動産がリスク資産であることを認識し、保有不動産の時価（市場価値、使用価値）を把握したうえで、適切な不動産戦略を採用することは、企業価値の最大化の実現に不可欠な経営戦略であります。
企業内担当者様がCRE戦略を推進していく手助けとして不動産鑑定士によるアドバイザリー業務があります。
【投資用不動産の購入】
近年、マイホームの購入時に建築士等の専門家に依頼して建物診断（マンションの場合は内覧会同行）をしてもらう人の割合が増えているように思います。言ってみれば建物の物的態様に関する掛け捨ての保険を払うようなイメージです。
では投資用不動産についてはどうなのでしょうか？
投資用不動産について、土地・建物の価格内訳を出してほしいというお話はききますが、購入前に遵法性や市場性、耐震性などのリスク評価のお話はあまり聞こえてきません。
仲介業者からも適切な情報開示はあるでしょうが、”情報の非対称性”といってまだまだユーザー（不動産投資家）の方への情報量は少ないと思います。
また様々な情報をうまく収集・編集・分析できる時間・経験・知識を持ち合わせている不動産投資家の方はまだ少ないとも思います。『デューディリジェンス』といって、不動産購入前の詳細調査は欧米では当然のように実施されています。すなわち、リスク資産としての不動産を購入するのにどれだけ、どのようなリスクがあるのかを把握し、またそのリスクに見合ったリターン（賃貸収益）をその不動産から得られるのかを検証する手段として重要視されているのです。
弊社では不動産投資会社でこの『デューディリジェンス』の経験を積んだ不動産鑑定士もおります。不動産投資をしようと考えている方、不動産投資家としてリスクテイクする上でこの『デューディリジェンス』を行って適切な投資用不動産を取得されることをおすすめ致します。
【担保不動産の回収見込額の査定】
貸付金の担保となっている不動産について、不動産処分（任意売却又は競売）に基づく回収見込額の査定については処分シナリオに応じて市場性リスク、期間リスク、先順位・按分の有無、滞納租税の有無等を考慮した担保評価をすることが重要になってきます。
回収見込額を適正に評価することで債権回収のお手伝いをさせていただきます。
【PPP：パブリック・プライベート・パートナーシップ】
公共事業も住民の税金といういわば”出資金”を元手におこなうプロジェクトといえるので、歳入の極大化が図られるべきなのは当然です。事業遂行全般にわたり知識・経験を有する民間の専門家がプロジェクトマネジメント、プロジェクト評価の面から参画することによって、公共側からみれば、よりよい住民サービス提供と資産活用になり、民間側からみれば、事業用地確保や投資額の削減が達せられる、公共も民間もWin-Winとなるパートナーシップ”PPP”がいま求められています。
当社は、長く公共用地関連の鑑定作業に従事しており、公共事業における不動産鑑定評価とはいかなるものかを熟知しているつもりです。不動産評価の側面から地域貢献を果たしていきたいと考えております。
【特殊な不動産の評価・意見】
不動産の価格はその不動産の「所有権」の経済価値（または市場価値）を表すものです。
不動産の賃料はその不動産の「賃借権」の経済価値（または市場価値）表すものです。
これらのほかにも、不動産に関連して経済価値（または市場価値）についての評価・意見が必要とされる場合があります。
- その土地に土壌汚染が有ることが判った場合の、更地価格に対する減価の程度
- その土地に地下埋設物・障害物が有ることが判った場合の、更地価格に対する減価の程度
- 送電線下の土地にその送電線のための「地役権」が設定されている場合の、更地価格に対する減価の程度
- 道路用地で土地の一部を買収された場合の、残りの土地の更地価格に対する減価の程度
- その土地が活断層上にあることが判った場合の、更地価格に対する減価の程度
- その土地上の建物で自殺等事件があった場合の減価の程度
このような特殊な要因がある場合の価格への影響の程度を金額または率で表すこともあります。
（上記の例は実際にあったケースです。）
【不動産の物件調査と市場調査・分析】
当社では三重県内や愛知・岐阜含めた東海地方だけでなく、遠隔地の不動産評価も数多く行っております。
その中で、不慣れでない地域の土地の調査、特に価格水準を的確に調査すること（市場調査）も得意としております。
したがいまして、相続で遠隔地の不動産を所有・管理することとなった方からの依頼で、その不動産の物的調査・市場調査を行うことが可能です。
また、依頼者さまにその不動産の管理についてアドバイスすることもできます。
日本全国で空き家が増え、社会問題化しつつある中、空き家等の管理のお手伝いもできればと考えております。